O Que É Pacto Marciano? Você sabe? É sabido que “consiste a cláusula marciana no ajuste que autoriza o credor a se apropriar do bem objeto da garantia na hipótese de inadimplemento do devedor, mediante o arbitramento de preço justo”.
Fonte: https://revistaeletronica.oabrj.org.br/wp-content/uploads/2018/05/Pacto-comiss%C3%B3rio-e-pacto-marciano-na-retrovenda-vers%C3%A3o-final.pdf
PACTO MARCIANO e art. 1.428
ENUNCIADO 626 – Art. 1.428: Não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula contratual que autoriza que o credor se torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia que excede o da dívida).
Código Civil: Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Ou seja, Pedro e João fazem um acordo e João dá o seu imóvel como garantia real de que ele cumprirá a avença perante Pedro. Não pode uma cláusula hipotecária prever que se o devedor (João) não pagar o que deve ao credor (Pedro) na data do vencimento, automaticamente o bem passará para o credor (Pedro). Após o vencimento, caso seja do interesse de João, ele poderá dar o imóvel para Pedro como forma de quitar a sua dívida junto a ele.
FCC (2011):
QUESTÃO ERRADA: É válida a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Ao contrário do comissório, o pacto marciano, ao assegurar a aferição do justo valor do bem dado em garantia e a restituição do supérfluo, age como barreira de contenção aos abusos do credor, tutelando a vulnerabilidade do devedor. Impede-se que o credor fixe unilateralmente o valor da coisa dada em garantia, bem como que se aproprie de valor superior ao da obrigação principal, de sorte a afastar a possibilidade de enriquecimento sem causa do credor, que não lucrará com o ajuste. Desse modo, enquanto o pacto comissório gera o risco de desvirtuamento do sistema de garantias, que passaria a apresentar intuito especulativo, a cláusula marciana assegura a manutenção do sistema por meio da proteção da comutatividade da equação prestacional. A garantia mantém-se como acessória do débito, sem que o credor se aproprie de valor superior ao da dívida. Como resultado, o sistema de garantias é preservado. Contribui ainda o pacto marciano para a função preventiva do sistema ao conceder maior eficácia à garantia, permitindo a aquisição da coisa pelo credor. De outro giro, colabora para a função promocional, ao proporcionar, a um só tempo, ao credor modo mais célere e menos dispendioso de satisfação do crédito, e ao devedor o alcance do valor de mercado do bem, dificilmente obtido no procedimento de leilão, e o recebimento do eventual supérfluo. Outro efeito socialmente desejável da cláusula marciana consiste no aumento da previsibilidade das relações contratuais e, por via de consequência, de segurança jurídica. Favorece, assim, o bom funcionamento do mercado e do sistema econômico.
Fonte: https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/1209.
FGV (2023):
QUESTÃO CERTA: Cristóvão e Antônia celebraram financiamento imobiliário com o Banco ABC, garantido por alienação fiduciária do apartamento adquirido. Sobrevindo o inadimplemento por parte de Cristóvão e Antônia, a instituição financeira procedeu à consolidação da propriedade em seu nome. Seguindo as disposições contratuais previamente firmadas, o imóvel foi avaliado por uma auditoria externa no valor de quatrocentos mil reais, quando o saldo em aberto já alçava a quinhentos mil reais. Ainda com base no contrato, a instituição financeira deixa de proceder aos leilões judiciais e dá por extinta a dívida, havendo para si o imóvel. Cristóvão e Antônia ajuízam demanda indenizatória para ver restituído o valor das prestações que já tinham suportado antes da perda do bem. Nesse caso, à luz exclusivamente do Código Civil e da Lei nº 9.514/1997, o juiz deverá reconhecer que a instituição financeira impôs aos adquirentes pacto: marciano, aceito pela doutrina e pela jurisprudência, sem vedação expressa no ordenamento, de modo a julgar improcedentes os pedidos de Cristóvão e Antônia.
VIII Jornada de Direito Civil
Enunciado 626
Não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula contratual que autoriza que o credor se torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia que excede o da dívida).
Pacto Marciano consiste no ajuste pelo qual as partes acordam, já no contrato que serve de título à constituição da garantia, a apropriação do seu objeto pelo credor diante do inadimplemento da dívida por valor arbitrado por terceiro, o que garante que se atribua à coisa preço justo e condizente com as práticas de mercado, a afastar o risco de qualquer prejuízo ao devedor.
Isto é, seria a convenção pela qual, no caso de o devedor não cumprir a sua obrigação na data do respectivo vencimento, a propriedade do bem dado em garantia se transfere para o credor mediante preço justo.
Note que o pacto marciano – que é esse ajuste que assegura a apropriação do bem dado em garantia pelo credor, mas exige para tanto a avaliação do justo preço e a devolução de eventual excedente (valor do bem que excede o da dívida) ao devedor – difere do pacto comissório, que consiste na cláusula que permite a transferência ou a consolidação da propriedade da coisa dada em garantia ao credor na hipótese de inadimplemento da dívida, sem que se proceda à fixação do justo valor desse bem.
Fonte: Mege.
