FGV (2023):
QUESTÃO CERTA: Mário prometeu a seus três filhos, no bojo de ação de divórcio combinada com partilha, que lhes doaria os imóveis em seu nome. O termo de homologação desse acordo foi levado ao Registro Geral de Imóveis. Nesse caso, com o registro da promessa de doação, verifica-se: o estabelecimento de uma obrigação com eficácia real;
O registro da promessa de doação a conferiu eficácia real, tornando-a oponível a terceiros.
A obrigação de eficácia real é aquela que, sem perder o seu caráter de direito pessoal, ou direito a uma prestação, ganha oponibilidade contra terceiros, que adquiram direitos sobre determinado bem, tendo em vista o seu registro. É o que tecnicamente chama-se de oponibilidade erga omnes. São obrigações que se transmitem. Consiste em uma obrigação típica, comum, com a peculiaridade de passar a ter eficácia erga omnes por haver sido levada a registro (ex.: obrigação locatícia nos termos do art. 8º da Lei do Inquilinato)
Carlos Roberto Gonçalves conceitua obrigações com eficácia real como sendo aquelas “que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem”.
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald reconhecem que os chamados direitos obrigacionais com eficácia real “não poderão ser considerados como direitos reais. Pois, pelo princípio da tipicidade a eles inerente, toda limitação ao direito de propriedade que não esteja prevista em lei como direito real tem natureza obrigacional.
As hipóteses de direito obrigacional com eficácia real não se confundem com as obrigações propter rem, tipo de relação jurídica que se enquadra entre o direito das obrigações e os direitos reais, assimilando características de ambos. A obrigação propter rem se vincula a uma coisa; diferentemente, da obrigação com eficácia real, de natureza pessoal, que, em virtude de registro, passa a ter eficácia erga omnes.
