O direito de superfície “consiste na faculdade que o proprietário possui de conceder a um terceiro, tido como superficiário, a propriedade das construções e plantações que este efetue sobre ou sob o solo alheio (solo, subsolo ou espaço aéreo de terreno), por tempo determinado ou sem prazo, desde que promova a escritura pública no registro imobiliário.” (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. Reais. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2015. v. 5, p. 514). Pode ser concedido por tempo determinado ou indeterminado, de forma gratuita ou onerosa, recaindo sobre bens imóveis, por meio de escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos (art. 108). Há quem defenda que a sua constituição pode se dar também por meio de testamento. Vem tratado nos arts. 1.369 e seguintes do CC.
CC:
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Diferenças entre direito de superfície (previsto no Código Civil) e o direito de superfície (previsto no Estatuto da Cidade):
Código Civil (art. 1369 e seguintes):
1. Imóvel urbano ou rural;
2. Exploração mais restrita: construção e plantação;
3. Não há autorização para utilização do subsolo e do espaço aéreo;
4. Cessão somente por prazo determinado;
5. Não admite obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Estatuto da Cidade (art. 21 e seguintes):
1.Apenas imóvel urbano;
2. Exploração mais ampla: qualquer utilização;
3. É possível utilizar o subsolo e o espaço aéreo;
4. Cessão por prazo determinado ou indeterminado.
5. Abrange o subsolo.
CEBRASPE (2018):
QUESTÃO CERTA: Por meio de escritura pública devidamente registrada, Pedro concedeu a Rodolfo a propriedade, por prazo determinado, de construção que efetuar em área de seu terreno. Essa relação reflete o direito de: superfície.
CC:
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
CEBRASPE (2019):
QUESTÃO CERTA: Se, mediante escritura pública, o proprietário de um terreno conceder a terceiro, por tempo determinado, o direito de plantar em seu terreno, então, nesse caso, estará configurado o: direito de superfície.
FCC (2018):
QUESTÃO ERRADA: O direito de superfície: é direito pessoal sobre coisa alheia, porém oponível erga omnes.
CC:
Art. 1.225. São direitos reais: II – a superfície;
FCC (2018):
QUESTÃO CERTA: O direito de superfície: deve ser constituído mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
CC: Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
FCC (2018):
QUESTÃO CERTA: O direito de superfície: não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
CC: Art. 1369. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
FCC (2018):
QUESTÃO ERRADA: O direito de superfície: sua concessão será necessariamente onerosa, podendo as partes estipular o pagamento de uma só vez ou parceladamente.
CC: Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
FCC (2018):
QUESTÃO CERTA: O direito de superfície: pode transferir-se a terceiro e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
CC: Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
CEBRASPE (2015):
QUESTÃO ERRADA: De acordo com a legislação civil, o direito de superfície pode ser transferido a terceiro mediante prévio pagamento do valor estipulado pelo concedente para a respectiva transferência.
CC: Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
CEBRASPE (2014):
QUESTÃO CERTA: Cícero cedeu a César, por meio de escritura pública, a título gratuito, o direito de plantar em imóvel rural de sua propriedade, por prazo determinado. Não ficou estipulado quem seria responsável pelos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel durante a vigência contratual. Assinado o contrato, César adquiriu sementes, importou outras geneticamente modificadas e iniciou o plantio de diversos artigos hortigranjeiros. Com o intuito de conferir maior efetividade ao cultivo, César instalou tubulações no subsolo. Julgue o item a seguir com base na situação hipotética acima e considerando os fundamentos do direito civil brasileiro. No que se refere aos fundamentos de direito constitucional positivo brasileiro, julgue. O contrato celebrado entre Cícero e César seria inválido se tivesse sido realizado por instrumento particular.
CC: Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
CEBRASPE (2014):
QUESTÃO CERTA: Cícero cedeu a César, por meio de escritura pública, a título gratuito, o direito de plantar em imóvel rural de sua propriedade, por prazo determinado. Não ficou estipulado quem seria responsável pelos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel durante a vigência contratual. Assinado o contrato, César adquiriu sementes, importou outras geneticamente modificadas e iniciou o plantio de diversos artigos hortigranjeiros. Com o intuito de conferir maior efetividade ao cultivo, César instalou tubulações no subsolo. Julgue o item a seguir com base na situação hipotética acima e considerando os fundamentos do direito civil brasileiro. No que se refere aos fundamentos de direito constitucional positivo brasileiro, julgue. O contrato celebrado entre Cícero e César não poderia possuir prazo indeterminado, ainda que ambos assim desejassem.
CC: Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: O direito subjetivo integra o patrimônio do superficiário, podendo este transferir o direito de superfície a terceiro por negócio jurídico; no entanto, não haverá a saisine em favor dos herdeiros quando do seu falecimento.
INCORRETA. CC, Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
CEBRASPE (2014):
QUESTÃO CERTA: Cícero cedeu a César, por meio de escritura pública, a título gratuito, o direito de plantar em imóvel rural de sua propriedade, por prazo determinado. Não ficou estipulado quem seria responsável pelos encargos e tributos incidentes sobre o imóvel durante a vigência contratual. Assinado o contrato, César adquiriu sementes, importou outras geneticamente modificadas e iniciou o plantio de diversos artigos hortigranjeiros. Com o intuito de conferir maior efetividade ao cultivo, César instalou tubulações no subsolo. Julgue o item a seguir com base na situação hipotética acima e considerando os fundamentos do direito civil brasileiro. No que se refere aos fundamentos de direito constitucional positivo brasileiro, julgue. César é responsável pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel durante o período de concessão.
CERTO. Art. 1.371 do CC/2002. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Via de regra, o superficiário responderá pelos encargos e tributos! O que não foi estabelecido em contrato, não muda o que já está determinado.
Informação adicional sobre o assunto:
I Jornada de Direito Civil – Enunciado 94
As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
Enunciado 94
As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
Há entendimento doutrinário no sentido de que o SUPERFICIÁRIO pode figurar como contribuinte, uma vez que responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art. 1.371, CC).
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Superfície é o direito real pelo qual o proprietário concede por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno urbano ou rural, mediante escritura pública, devidamente registrada no cartório de registro de imóveis.
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OBS: há divisão na doutrina sobre o tema, em razão do Código Civil ter previsto que o superficiário deve pagar os tributos (ex: IPTU), porém a CF aduz que apenas lei complementar pode prever quem é o sujeito passivo da relação tributária e o Código Civil é lei ordinária. A questão ainda não foi resolvida pelo STF.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: O direito de superfície, já previsto no Código Civil de 1916, foi mantido com a mesma estrutura, sem qualquer modificação em seu conteúdo, no Código Civil ora vigente.
ERRADA – O Código Civil de 1916, ao contrário do NCC, não deu tratamento de direito real ao direito de superfície.
CC/16 previa enfiteuse e não previa superfície.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: Como a superfície é direito diverso do direito de propriedade, a sua aquisição não depende de registro de escritura pública.
Errado. Art. 1.369 do CC: Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: Consoante o direito de superfície, as construções e plantações são acessões contínuas, de modo que tudo o que se planta ou se constrói sobre e sob o solo alheio é de propriedade definitiva do dono do solo, inadmitidos prova em contrário e pedido de indenização.
Inicialmente porque o parágrafo único do art. 1.369, CC estabelece o direito de superfície não autoriza obra no subsolo (salvo se for inerente ao objeto da concessão). Além disso, conforme estabelece o art. 1.375, CC, extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
CEBRASPE (2023):
QUESTÃO CERTA: Fernanda concedeu a Marcos, mediante escritura pública registrada em cartório de imóveis, o direito de ele plantar em terreno de propriedade dela, durante dez anos. Nessa situação hipotética, Marcos adquiriu: direito de superfície.
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
VUNESP (2022):
QUESTÃO CERTA: Alexandre é proprietário de um terreno na cidade X. Sabendo que seu irmão André precisava de uma ocupação, concedeu a ele o direito de plantar em seu terreno. Diante da situação hipotética, é correto afirmar que a concessão: poderá ser transferida a terceiros e, em caso de morte de André, aos seus herdeiros.
CC:
Da Superfície
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.
Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.
