Última Atualização 4 de agosto de 2022
Locação sob encomenda, também chamada de locação sob medida ou built to suit consiste em um negócio jurídico por meio do qual um investidor aceita adquirir um bem e nele fazer uma construção ou uma reforma substancial de acordo com as necessidades e especificações do futuro locatário, alugando o imóvel para o locatário que encomendou o bem, geralmente por um longo prazo, recebendo como contraprestação alugueis que remuneram não apenas o uso do bem, mas também os investimentos que foram feitos.
É uma espécie de locação na qual o bem locado foi construído ou reformado pelo futuro locador de acordo com as exigências e parâmetros feitos pelo futuro locatário.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
O art. 54-A, § 1º, da Lei 8.245/91, diz: § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Isso reforça ainda mais a ideia de prevalência da autonomia da vontade nos contratos “built to suit”, que é mencionada pela parte final do art. 54-A.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
A própria natureza do contrato “built to suit” exige que ele seja por escrito, já que constituído por uma série de outros contratos. Quanto ao prazo, o art. 54-A diz que ele deve ser por prazo determinado, mas não estabelece prazo mínimo.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel.
O art. 8º da Lei de Locações afirma o seguinte: Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
O contrato “built to suit” é por prazo determinado, como diz o art. 54-A, “caput”, e pela parte final do art. 8º, a vigência da locação dependerá, portanto, de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, para se ter afastado o direito do adquirente de denunciar tal contrato.
VUNESP (2016):
QUESTÃO CERTA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
É o que traz o art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações: § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
ENUNCIADO 67 DA 2ª JORNADA DE DIREITO Comercial: na locação built to suilt é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente a totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416 parágrafo único, cc.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.
Tal vedação é trazida pelo art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações, mas para os contratos de locação comum. No contrato “built to suit”, o art. 54-A diz que prevalecem as condições pactuadas pelas partes no contrato, o que se conclui que não há vedação à estipulação de mais de uma garantia.
