Última Atualização 24 de fevereiro de 2025
10/03/2022
A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, sob o rito dos Recursos Repetitivos (Tema 1.113), que a base de cálculo para a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Ainda sobre o tema, o STJ estabeleceu dois outros entendimentos: o da presunção de boa-fé na declaração do contribuinte e a impossibilidade do município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. O relator foi o ministro Gurgel de Faria.
No acórdão, ele apontou que o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos. Por sua vez, o art. 35 do mesmo Código define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel. Para o ministro, “no que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias.” Além disso, apontou que “embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado pode sofrer oscilações para cima ou para baixo desse valor médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação os interesses pessoais do vendedor (necessidade da venda para despesas urgentes, mudança de investimentos, etc.) e do comprador (escassez do imóvel na região, proximidade com o trabalho e/ou com familiares, etc.) no ajuste do preço.”
Em relação à presunção de boa-fé na declaração realizada pelo contribuinte, Gurgel de Faria entendeu que, “se a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, estaremos diante de um lançamento por declaração.” Para o Ministro, “nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado”, conforme arts. 147 e 148 do CTN.
Quanto ao terceiro entendimento, o ministro destacou que “o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido, in concreto” e que “não dispondo de todos os elementos fáticos necessários ao juízo de certeza quanto ao valor do imóvel transmitido, não há como a Administração dispensar a participação do contribuinte no procedimento regular de constituição do crédito para estabelecer, antecipada e unilateralmente, a base de cálculo.”
Fonte: Registro de Imóveis do Brasil – STJ define base de cálculo para cobrança do ITBI
IBFC (2018):
QUESTÃO CERTA: Sobre a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos, analise as afirmativas abaixo, dê valores Verdadeiro (V) ou Falso (F). A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Banca própria da Prefeitura de Altamira do Paraná (2017):
QUESTÃO CERTA: A diferença entre o IPTU e ITBI, é que no primeiro, o valor venal prevalece e no ITBI é o declarado pelo contribuinte, permitida porém a contestação e a prova em contrário das autoridades fiscais do Município.
VUNESP (2022):
QUESTÃ CERTA: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
VUNESP (2022):
QUESTÃO ERRADA: a base de cálculo do ITBI coincide com a base de cálculo do IPTU, a qual tem por referência planta genérica de valores apresentada pelo Poder Executivo para votação e deliberação pelo Poder Legislativo municipal.
Não coincide: O cálculo do valor venal do imóvel, para efeito de IPTU, segue critérios definidos na planta genérica de valores aprovada em lei municipal, conforme informações de localização e de metragem do imóvel.
CEBRASPE (2024):
QUESTÃO ERRADA: O ITBI compartilha da mesma base de cálculo do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU), no caso, o valor venal, de forma que o valor deste último tributo pode ser utilizado como piso de tributação daquele primeiro.
FGV (2024):
QUESTÃO ERRADA: as bases de cálculo do ITBI e do IPTU coincidem em relação a um mesmo bem imóvel.
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação […] (REsp 1937821 SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022).
FGV (2024):
QUESTÃO ERRADA: Sobre o Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos”, a Qualquer Título, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis, por natureza ou acessão física, e de Direitos Reais sobre Imóveis, exceto os de Garantia, bem como Cessão de Direitos a sua Aquisição – ITBI, é correto afirmar que: a base de cálculo é a soma do valor venal do terreno “VVT”, com o valor venal da construção “VVC”.
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel no momento da transmissão, conforme estabelecido em leis municipais. Normalmente, o valor venal do imóvel corresponde ao seu valor de mercado, mas a fórmula exata é definida por cada município. Não é necessariamente a soma do “VVT” e “VVC”.
