CEBRASPE (2015):
QUESTÃO ERRADA: O contrato de compra e venda é o meio pelo qual uma pessoa transfere a outra determinado bem, mediante o pagamento, em dinheiro, de determinado valor. Nesse tipo de contrato, o bem deve ser revendido em determinado prazo pelo comprador, com a possibilidade de devolução, caso a venda não seja realizada.
O contrato não transfere nada a ninguém. O que transfere bens móveis é a tradição e bens imóveis o registro público. O contrato apenas cria a OBRIGAÇÃO de realizar a transferência.
Contrato de compra e venda – é o contrato pelo qual alguém se obriga a transferir ao comprador o domínio da coisa móvel ou imóvel, mediante uma remuneração, denominada peço.
Os riscos em relação a coisa correm por conta do vendedor, que tem o dever de entregá-la ao comprador, pois enquanto não o fizer, a coisa ainda lhe pertence incidindo a regra “res perit domino” (a coisa perece para o dono).
CC/02: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
CEBRASPE (2018):
QUESTÃO CERTA: Em um contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, enquanto o outro se obriga a pagar-lhe certo preço em dinheiro, sendo nulo o contrato que deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Certo.
Art. 481, CC: Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 489, CC: Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: É possível, na compra e venda, o estabelecimento de contraprestação de coisa diversa de dinheiro, sem que isso descaracterize o contrato de compra e venda.
ERRADA. É possível, na compra e venda, o estabelecimento de contraprestação de coisa diversa de dinheiro, sem que isso descaracterize o contrato de compra e venda.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda:
1) um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e
2) o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
No tocante ao preço, remuneração do contrato, este deve ser certo e determinado e em moeda nacional corrente, pelo valor nominal, conforme consta do art. 315 do CC (princípio do nominalismo). O preço em regra, não pode ser fixado em moeda estrangeira ou em ouro, sob pena de nulidade absoluta do contrato (art. 318 do CC). Exceção deve ser feita para a compra e venda internacional, nos termos do Decreto Lei 857/1969+
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: O contrato de compra e venda opera a transferência da propriedade da coisa para o adquirente, conferindo-lhe eficácia translativa.
O erro estaria na frase “opera a transferência da propriedade”. É que o contrato de compra e venda não é real, mas sim consensual. Assim, a efetiva transferência da propriedade se dá com o registro (bens imóveis) ou com a tradição (bens móveis).
Faz-se necessário deixar claro que: O CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO TRANSFERE O DOMÍNIO, OU SEJA, A PROPRIEDADE! A propriedade é transferida pela TRADIÇÃO (bens móveis) ou REGISTRO (bens imóveis). O contrato de compra e venda apenas opera aos contratantes um direito pessoal, gerando ao vendedor a obrigação de TRANSFERIR O DOMÍNIO.
Carlos Roberto Gonçalves afirma: “No direito brasileiro, como já foi dito, a compra e venda não é contrato translativo, pois o vendedor apenas promete transferir a posse e a propriedade ao adquirente.”
Ou seja, o contrato em si não transfere a propriedade, apenas GERA uma obrigação de ambas as partes.
O autor ainda afirma que a “compra e venda” se opera através da TRADIÇÃO (que seria a entrega da coisa), quando é bem MÓVEL, ou através do REGISTRO, quando for bem IMÓVEL.
Da Aquisição da Propriedade Imóvel
CC, Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Da Aquisição da Propriedade Móvel
CC, Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: Dado o princípio da autonomia da vontade, é permitida a celebração de contrato de compra e venda com cláusula que estabeleça a estipulação do preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes.
Errado. Art. 122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
CEBRASPE (2013):
QUESTÃO ERRADA: O compromisso de compra e venda de imóvel, devidamente registrado na matrícula constante do registro de imóveis competente, transforma o contrato preliminar em direito real de aquisição em favor do comprador, inserindo-se no rol dos direitos reais de gozo ou fruição.
Segundo a doutrina majoritária o compromisso de compra e venda ingressou em nossa sistemática jurídica como um novo direito real. Ele não pode ser considerado como direito real de garantia e nem como direito real de gozo ou fruição (como afirma a alternativa). Orlando Gomes (bem como diversos outros autores) o consideram “como um direito real sobre coisa alheia sui generis
STF (MS 24908 AgR, Voto do Ministro Ayres Britto, Tribunal Pleno, julgamento em 27.10.2005, DJe de 10.8.2007) Com o registro, o direito meramente obrigacional da promessa de compra e venda se transforma em direito real à aquisição (oponível erga omnes ), com o poder de seqüela que é próprio dos direitos dessa natureza.
Não há uma definição harmoniosa em nossa doutrina quanto à classificação do direito real que refletido pelo registro do compromisso de compra e venda.
PABLO STOLZE ao comentar o tema, afirma que: “trata-se, pois, do direito real conferido ao promitente-comprador de um imóvel, em virtude de um contrato preliminar especial de compra e venda (compromisso de venda), firmado com o promitente-vendedor, sem cláusula de arrependimento, em instrumento público ou particular, e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imobiliário.
Por isso, melhor seria colocá-lo em categoria própria, qual seja, de direito real à aquisição da coisa (ad rem), uma vez que não guarda a suficiente identidade com as duas outras categorias (gozo/fruição ou garantia) para o fim de encontra assento em qualquer delas”
Fonte: http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=3195.
FGV (2022):
QUESTÃO ERRADA: Orlando, promitente comprador, celebrou contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel com a Construtora Citra S.A., promitente vendedora; por razões meramente econômicas, o contrato não foi registrado no Registro Geral de Imóvel. Com o claro objetivo de quitar parte das parcelas vincendas, Orlando deixa um automóvel de sua propriedade na agência de veículos de Alice, sua amiga, que repassará para ele 90% do valor obtido em caso de alienação. Diante da situação narrada, assinale a afirmativa correta: O contrato de promessa de compra e venda, devido a sua natureza real, transmite ao promitente comprador o domínio e a posse direta do bem no momento de sua celebração.
“Ao efetuar o registro da promessa de compra e venda o promitente comprador impede que o promitente vendedor possa transferir ou prometer transferir a propriedade do bem, impede que constitua ônus reais referente a coisa que serve de objeto do contrato, e outra eficácia impeditiva é de que terceiros reclamem para si o mesmo direito real, sendo que o direito real é exclusivo, vedando o registro de posterior contrato de promessa de compra e venda.
(…) o contrato de promessa de compra e venda tem como fundamento o direito pessoal, cabe ao promitente vendedor dar a eficácia, mediante simples reiteração, a manifestação de vontade já manifestada na promessa de compra e venda se confirma na transferência da propriedade do imóvel prometido após a quitação do preço.”
FGV (2022):
QUESTÃO ERRADA: Orlando, promitente comprador, celebrou contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel com a Construtora Citra S.A., promitente vendedora; por razões meramente econômicas, o contrato não foi registrado no Registro Geral de Imóvel. Com o claro objetivo de quitar parte das parcelas vincendas, Orlando deixa um automóvel de sua propriedade na agência de veículos de Alice, sua amiga, que repassará para ele 90% do valor obtido em caso de alienação. Diante da situação narrada, assinale a afirmativa correta: Tanto o contrato estimatório, quanto o de promessa de compra e venda, depende de forma prescrita na lei, o primeiro deve ser por escrito, enquanto que o segundo, por escritura pública.
O contrato de promessa de compra e venda é sempre bilateral, oneroso e solene, por ser de forma escrita, podendo ser de forma pública ou privada.
