Última Atualização 17 de abril de 2025
A hipoteca é um direito real de garantia que recai sobre determinados bens — como imóveis, navios ou aeronaves — pertencentes ao devedor ou a terceiro. Esses bens não são entregues ao credor, mas permanecem vinculados à obrigação, assegurando-lhe o pagamento preferencial do crédito.
Conforme o artigo 1.473 do Código Civil, podem ser objeto de hipoteca:
- os imóveis e seus acessórios conjuntamente com eles;
- o domínio direto;
- o domínio útil;
- as estradas de ferro;
- os recursos naturais mencionados no art. 1.230, independentemente do solo onde se encontram;
- os navios;
- as aeronaves;
- o direito de uso especial para fins de moradia;
- o direito real de uso;
- a propriedade superficiária.
Quanto ao seu alcance, nos termos do art. 1.474, a hipoteca compreende todas as acessões, melhoramentos e construções realizadas no imóvel, subsistindo os ônus reais que tenham sido regularmente constituídos e registrados anteriormente sobre o bem.
A hipoteca se extingue nas hipóteses previstas no art. 1.499 do Código Civil, quais sejam:
- extinção da obrigação principal;
- perecimento da coisa;
- resolução da propriedade;
- renúncia do credor;
- remição;
- arrematação ou adjudicação do bem hipotecado.
Trata-se, portanto, de uma importante forma de garantia para o credor, preservando o bem no patrimônio do devedor, mas conferindo segurança jurídica à dívida assumida.
Código Civil:
Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
§ 1º Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2º O inadimplemento da obrigação garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
CEBRASPE (2025):
QUESTÃO ERRADA: Antes de vencida a primeira hipoteca, o credor de segunda hipoteca, ainda que vencida, está impedido de executar o imóvel, mesmo no caso de insolvência do devedor.
VUNESP (2022):
QUESTÃO ERRADA: Considera-se insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.
FGV (2023):
QUESTÃO CERTA: Fabrício celebrou contrato de mútuo com o Banco A em janeiro de 2022, oferecendo em garantia hipotecária da dívida, prevista para vencer em junho daquele ano, um dos seus diversos imóveis. O registro da hipoteca foi requerido em abril e ultimado em maio de 2022. Em fevereiro de 2022, Fabrício celebrou novo contrato de mútuo, desta vez com o Banco B, oferecendo como garantia do negócio hipoteca sobre o mesmo imóvel. A prenotação desta hipoteca deu-se em março, sendo o respectivo registro concluído em abril de 2022. Considere que ambas as hipotecas foram constituídas validamente e que a obrigação contraída perante o Banco B tinha seu vencimento estipulado apenas para outubro de 2022. Considere, ainda, que Fabrício esteve a todo tempo plenamente solvente, mas nunca pagou a dívida contraída perante o Banco A. Nesse cenário, é correto afirmar que, no mês de julho de 2022: nenhuma das duas garantias hipotecárias constituídas sobre o imóvel poderia ser executada naquele momento;
CC:
Art. 1.477, CC. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
Parágrafo único. Não se considera insolvente o devedor por faltar ao pagamento das obrigações garantidas por hipotecas posteriores à primeira.
No caso, o primeiro registro se deu em favor do Banco B, embora o contrato de mútuo tenha sido celebrado em momento posterior àquele celebrado em favor do Banco A.
Assim, a execução poderá ocorrer somente após o vencimento da primeira hipoteca, prevista para outubro de 2022.
VUNESP (2022):
QUESTÃO ERRADA: Salvo caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, desde que vencida, poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
CC: Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira.
