Última Atualização 11 de abril de 2023
FGV (2023):
QUESTÃO CERTA: Ari compra, em 2015, um imóvel em um loteamento no qual há constituída uma associação de moradores que cobra taxa de manutenção das áreas comuns, tudo bem descrito no contrato padrão de compra e venda do empreendimento, registrado em cartório. Depois de dois meses morando na casa, sem jamais ter pagado a contribuição, Ari resolve se desassociar, o que leva à cobrança judicial dos valores, em ação proposta em 21/09/2018. Nesse caso, à luz da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é correto afirmar que: Ari poderá ser obrigado a pagar todas as contribuições desde que se imitira na posse, uma vez que a obrigação estava prevista no contrato padrão registrado em cartório.
É inválida a cobrança taxa de manutenção de loteamento fechado – por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente – às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 ou de anterior lei municipal.STJ. 3ª Turma.REsp 1.991.508-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 09/08/2022 (Info 746).
As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. STJ. 2ª Seção. REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. para acórdão Min. Marco Buzzi, julgados em 11/3/2015 (Recurso Repetitivo – Tema 882) (Info 562)
O que caracteriza anuência, para fins de cobrança da taxa? O fato de residir no local e se beneficiar dos serviços oferecidos caracteriza anuência?
NÃO. Para caracterizar a anuência com o encargo (“taxa”), é imprescindível concordância expressa, não se admitindo a anuência tácita.
Como ocorre essa anuência expressa?
A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.
Tema 882 e Lei nº 13.465/2017
O entendimento do STJ fixado no tema 882 permanece aplicável às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando. Assim, antes da Lei nº 13.465/2017, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente
Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Fonte: DoD.
No caso da questão: Ari adquiriu, em 2015 (i.e. antes da vigência da Lei 13.465/17), um imóvel em um loteamento no qual há constituída uma associação de moradores que cobra taxa de manutenção das áreas comuns, com descrição no contrato padrão de compra e venda do empreendimento, registrado em cartório. Portanto, a cobrança das contribuições é devida, porquanto a anuência expressa foi manifestada mediante assinatura do contrato padrão registrado em cartório.
