O Que É Usucapião? Quais São Suas Caraterísticas?

Última Atualização 27 de junho de 2023

Usucapião é forma de aquisição de imóvel pelo seu uso durante certo tempo. Muitos ficam na dúvida sobre o tempo exato, em termos de anos, para que esta aquisição reste configurada. O problema todo é que o Código Civil traz diversas hipóteses. 

O Código Civil diz que:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Logo, há alguns requisitos. Possuir dado imóvel como seu ao longo de quinze anos ininterruptamente e sem qualquer oposição de terceiros. Não é necessária a existência de título ou a presença de boa fé. No entanto, deverá requisitar que o juiz o declare como proprietário por sentença. Com a sentença em mãos, poderá comparecer ao cartório para fins de registro do imóvel. 

O Código Civil  estabelece, no entanto, que o prazo de quinze anos poderá ser reduzido para dez anos, caso o possuidor (não é proprietário ainda) tenha feito do imóvel a sua moradia habitual (morar de verdade no local e não apenas passageiramente) ou tenha efetuado obras no imóvel ou desenvolvido ou serviços de caráter produtivo. 

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO CERTA: Adquire a propriedade aquele que, pelo prazo de dez anos. possuir como seu um imóvel no qual estabeleça sua moradia habitual, exercendo a posse mansa, pacífica e ininterrupta, ainda que não possua título nem esteja de boa-fé. 

Está correto, nos termos do art. 1.238, parágrafo único, do CC/02: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO ERRADA: Adquire a propriedade o possuidor que, pelo prazo de quinze anos, possuir como seu um imóvel, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, desde que tenha título e esteja de boa-fé. 

Está incorreto, nos termos do art. 1.238 do CC/02: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

SERCTAM (2016):

QUESTÃO ERRADA: Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel. Porém, a declaração obtida por este meio somente constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, após transcorridos 5 (cinco) anos, sem oposição de terceiros ou do Poder Público.

FGV (2015):

QUESTÃO CERTA: Rita, por 11 anos, sem interrupção nem oposição de quem quer que seja, possui, como seu, imóvel no qual estabeleceu a sua moradia habitual. Considerando que Rita não possui qualquer título referente à titularidade proprietária do imóvel, assinale a afirmativa correta. Independentemente de comprovada boa-fé, Rita poderá adquirir a propriedade do bem imóvel por meio de ação de usucapião, na qual requeira ao juiz declaração por sentença, que servirá como título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

VUNESP (2014):

QUESTÃO CERTA: O Código Civil indica como forma de aquisição da proprie­dade a usucapião, sendo correto afirmar que aquele que: por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-­lhe a propriedade, independentemente de título e boa-­fé.

CEBRASPE (2017):

QUESTÃO CERTA: Assinale a opção que apresenta um modo de aquisição ordinária da propriedade: usucapião.

Aquisição Originária → contato direito entre pessoa e coisa. A propriedade é zerada, ou seja, os seus acessórios (tributos, dívidas de condomínio, hipoteca, propter rem) são extintos. STF – Re 94596-6/RS. [ex. usucapião.]

Aquisição Derivada → intermediação pessoal. A propriedade continua com os mesmos atributos, em razão da solução de continuidade. [ex. Compra e venda.]

Há, também, a perda de propriedade (fato contrário à aquisição). Perde-se a propriedade pela DARA, segundo o Código Civil:

• Desapropriação;

• Alienação;

• Renúncia;

• Abandono.

O que não for DARA, é aquisição.

A aquisição da propriedade móvel (Capítulo III do CC/02) está regulada nos artigos 1.260 a 1.274, com as seguintes espécies: Usucapião, Ocupação, Achado do Tesouro, Tradição, Especificação, Confusão, Comissão e Adjunção. Observe a perda no Código Civil:

Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

I – por alienação;

II – pela renúncia;

III – por abandono;

V – por desapropriação.

Como já decidiu o STJ, “a declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário”. (REsp 941.464/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 29/06/2012).

Também é importante falarmos da terra em zona rural. O Código Civil traz um dispositivo dedicado a essa espécie de imóvel, cujo prazo não será de 15 ou 10 anos, mas sim 5. Veja: 

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. 

Dessa forma, além de o possuidor não poder ter um imóvel rural ou urbano para pleitear a propriedade do terreno rural não superior a 50 metros quadrados, ele deverá aguarda 5 anos para fins de usucapião (torna-se proprietário). Os demais critérios são: posse ininterrupta, não ocorrência da oposição de terceiros, prezar pela produtividade do imóvel por meio de seu próprio trabalho ou por meio do trabalho da sua família e fazê-la de moradia.

CEBRASPE (2010):

A usucapião também pode ocorrer em relação a imóvel de ex-cônjuge ou ex-companheiro no caso de abandono . Segundo o Código Civil:

Código Civil:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 

CEBRASPE (2018):

QUESTÃO CERTA: Roberto abandonou o lar e sua companheira, Francisca, no Recife – PE e foi para São Paulo – SP, deixando um imóvel urbano de 120 m2, adquirido onerosamente na constância da união estável, mas registrado no cartório de imóveis apenas no nome de Roberto. Francisca não tinha outra propriedade imóvel e residiu no local ininterruptamente e sem oposição. Após três anos, Roberto voltou ao Recife – PE com o propósito de retirar Francisca do imóvel. Considerando essa situação hipotética, assinale a opção correta: Roberto, por ter abandonado o lar, não terá direito ao imóvel, porque Francisca usucapiu o bem.

Há, igualmente, o seguinte dispositivo no Código Civil:

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

FAPIPA (2016):

QUESTÃO ERRADA: Não poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Outro dispositivo importante:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Observe que, neste caso, falamos em título. 

CONSULPLAN (2018):

QUESTÃO CERTA: Aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos adquire a propriedade do imóvel.

VUNESP (2014):

QUESTAO CERTA: Denomina-se usucapião tabular a forma de aquisição da propriedade imobiliária pelo exercício da posse qualificada, contínua e incontestadamente, com ânimo de dono, justo título e boa-fé, por cinco anos, se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

A usucapião tabular “é o usucapião ordinário com prazo reduzido e refere diretamente aos casos em que o imóvel foi adquirido de maneira onerosa, porém com base em um registro posteriormente cancelado”. 

Também é importante registrar que bens públicos não estão sujeitos a usucapião. É o que diz o Código Civil e o STF:

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. 

QUESTÃO ERRADA: A DP realizou mutirão com famílias que ocupam um imóvel público urbano situado na encosta de um morro. O objetivo era verificar quais diligências poderiam ser feitas em favor daquela comunidade, tendo em vista a intensa fiscalização ambiental e urbanística no local. Com relação a essa situação hipotética, julgue o item subsequente: será cabível o ajuizamento de ação de usucapião pró-moradia para benefício das famílias da referida ocupação que possuam como sua área de até duzentos e cinquenta metros quadrados por período superior a cinco anos.

Como não cabe usucapião de imóvel público, caberia fazer o pedido de concessão de uso especial para fins de moradia, conforme previsto na medida provisória 2220

Art. 1o Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. 

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO ERRADA: No que se refere à política urbana, especificamente à usucapião urbana, o título de domínio da propriedade será concedido ao homem ou à mulher, ou ao primeiro, se ambos forem casados.

CF- Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.       

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

FGV (2022):

QUESTÃO CERTA: João e Maria, casados desde 2008 em regime da comunhão parcial de bens, divorciaram-se extrajudicialmente em março de 2020, sem tratar da partilha de bens. Em razão das medidas restritivas implementadas para a contenção da transmissão da covid-19, os ex-cônjuges permaneceram residindo juntos, em estado de composse, no imóvel comum (de propriedade de ambos), cuja área corresponde a 250m². A situação se manteve até junho de 2022, quando João, finalmente, retirou-se voluntariamente do lar. Nenhuma das partes tem outro imóvel em seu nome. Em agosto de 2022, Maria ajuíza ação de usucapião especial familiar, a fim de obter a declaração de propriedade exclusiva do bem a seu favor, evitando-se a partilha futura do bem. Sobre o caso narrado, assinale a afirmativa correta: Maria não tem razão, pois a usucapião especial familiar exige necessariamente o exercício de posse exclusiva do bem, após o abandono do lar do ex-cônjuge, pelo prazo de 2 (dois) anos.

Código Civil, art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

o prazo para usucapir o imóvel não é decadencial, mas prescricional (prescrição aquisitiva).

“(…) o Código Civil prevê duas espécies distintas de prescrição: a extintiva, relacionada ao escoamento do prazo para pedir em juízo a reparação de um direito violado (artigos 189 a 206), e a aquisitiva, relacionada à forma de aquisição da propriedade pela usucapião.

Com base em ensinamentos doutrinários, a ministra ressaltou que o impedimento ao cômputo da prescrição entre cônjuges – previsto no artigo 197, , do CC –, embora situado no capítulo das prescrições extintivas, também se aplica à prescrição aquisitiva, ou seja, à usucapião.”

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/10082020-Separacao-de-fato-cessa-impedimento-para-fluencia-do-prazo-da-usucapiao-entre-conjuges.aspx.

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO ERRADA: A posse originariamente adquirida em caráter precário não poderá ser alterada para posse ad usucapionem.

Segundo Emenda do Recuso Especial (), o Superior Tribunal de Justiça entende que: “A presente controvérsia consiste em aferir se, para fins de usucapião extraordinário, a posse originariamente precária pode transmudar-se a dar ensejo àquela exercida com animus domini.”

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO ERRADA:  Não é admitida a usucapião de bem em condomínio, ainda que um condômino exerça posse exclusiva do imóvel sem oposição de outro.

Segundo Emenda do Recuso Especial (), o Superior Tribunal de Justiça entende que: “possui legitimidade para usucapir em nome próprio o condômino que exerça a posse por si mesmo, sem nenhuma oposição dos demais coproprietários, tendo sido preenchidos os demais requisitos legais.”

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO CERTA: A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente ocorre se o proprietário do imóvel usucapiendo reaver a posse para si.

Segundo Emenda do Recurso Especial (REsp 1584447 MS 2014/0279953-4), o Superior Tribunal de Justiça entende que: “A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si. Precedentes.”

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO ERRADA: Na ação de usucapião, o prazo para usucapir não pode ser completado no curso do processo.

ERRADA. Segundo Emenda do Recuso Especial (), o Superior Tribunal de Justiça entende: “pela possibilidade de declaração da usucapião ocorrida durante o trâmite do processo..”

CEBRASPE (2023):

QUESTÃO CERTA: A usucapião não pode ser obstada em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal. 

Em julgamento sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 985), o STJ firmou a seguinte tese: “O reconhecimento da usucapião extraordinária, mediante o preenchimento dos requisitos específicos, não pode ser obstado em razão de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal”.

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Pedro Santos