Última Atualização 9 de abril de 2023
QUESTÃO CERTA: As obrigações reais, ou propter rem, são as que derivam da vinculação de alguém a certos bens sobre os quais incidem ônus reais, bem como deveres decorrentes da necessidade de se manter a coisa.
O livro “Direito Civil Esquematizado”, 2013, afirma que a “obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.
É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277), decorrente da contiguidade dos dois prédios. Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.
“As obrigações propter rem distinguem-se das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Estas se transmitem por meio de negócios jurídicos, como cessão de crédito, sub-rogação, assunção de dívida, endosso e sucessão por morte, que atingem diretamente a relação creditória. Na obrigação real, todavia, a substituição do titular passivo opera-se por via indireta, com a aquisição do direito sobre a coisa a que o dever de prestar se encontra ligado. Assim, por exemplo, se alguém adquirir por usucapião uma quota do condomínio, é sobre o novo condômino que recai a obrigação de concorrer para as despesas de conservação da coisa.
É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Difere das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
São exemplos da obrigação, que pode ser identificada em vários dispositivos esparsos do Código Civil, já que não a disciplinou isoladamente:
– A obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum (artigo 1.315);
– A do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (artigo 1.336, III);
– A obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o descobridor (artigo 1.234);
– A dos donos de imóveis confinantes, de concorrerem para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios (artigo 1.297, § 1º) ou de demarcação entre os prédios (artigo 1.297);
– A obrigação de dar caução pelo dano iminente (dano infecto) quando o prédio vizinho estiver ameaçado de ruína (artigo 1.280);
– A obrigação de indenizar benfeitorias (artigo 1.219).
Fundamentação:
Artigos 1.219, 1.234, 1.280, 1.297, § 1º, 1.315 e 1.336, III, todos do Código Civil.
Fonte: https://www.direitonet.com.br/dicionario/exibir/1257/Obrigacao-propter-rem
QUESTÃO ERRADA: A obrigação propter rem surge com o registro do imóvel no cartório competente.
Afirmativa INCORRETA, nos exatos termos interpretativos do art. 1.345, do CC: “Art. 1.345 – O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
SIGNIFICA AFIRMAR QUE A OBRIGAÇÃO PROPTER REM, INDEPENDE DA VONTADE DAS PARTES. OU SEJA, é uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa.
Difere das obrigações comuns especialmente pelos modos de transmissão. Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo.
A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
QUESTÃO ERRADA: Assim como ocorre com as taxas condominiais, o fornecimento de água é obrigação que se transmite imediatamente ao adquirente do serviço, concomitantemente com a transferência do domínio ou da posse da coisa a que se refere, sendo ele responsável pelo pagamento dos débitos do contrato de fornecimento de água, a despeito do fato de ter adquirido o imóvel após o faturamento do serviço.
É entendimento do STJ que o débito relativo ao fornecimento de água e coleta de esgoto não se vincula à titularidade do bem, mas à pessoa que efetivamente utilizou o produto. COBRANÇA – SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO. Ao apreciar apelação cível interposta pela CAESB com o objetivo de receber débito relativo ao fornecimento de água e coleta de esgoto de proprietário de imóvel, a Turma extinguiu o processo sem resolução de mérito. Segundo a Relatoria, o autor alegou que o proprietário do imóvel deve responder solidariamente pelas tarifas de água e esgoto, em razão da vontade das partes manifesta em contrato, e, também, em razão do disposto no art. 59 do Decreto Distrital 26.590/2006 e da natureza propter REM da obrigação. Nesse contexto, a Turma filiou-se ao recente entendimento do STJ exarado no AgRg no Ag 1.244.116/SP, segundo o qual o débito relativo ao fornecimento de água e coleta de esgoto não se vincula à titularidade do bem, mas à pessoa que efetivamente utilizou o produto. Para os Julgadores o fornecimento dos serviços da CAESB não tem natureza propter rem, uma vez que se vincula à pessoa que manifesta sua vontade em receber os serviços, tendo legitimidade passiva o titular da obrigação correspondente ao direito subjetivo material e não o proprietário do imóvel que não detinha a posse direta ou indireta à época dos débitos referentes aos serviços prestados. Desse modo, em virtude da inaplicabilidade da teoria da asserção, na qual é necessária dilação probatória para verificação do preenchimento das condições da ação, o Colegiado reconheceu a ilegitimidade passiva do proprietário do imóvel e julgou extinto o processo sem resolução de mérito. (Vide Informativo nº 158 – 2º Turma Cível). 20090111355413APC, Rel. Des. JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA. Data do Julgamento 09/11/2011
QUESTÃO CERTA: O contrato de fornecimento de água vincula apenas a concessionária e o solicitante do abastecimento, de modo que a contraprestação pela oferta do serviço não tem natureza jurídica de obrigação propter rem, na medida em que não se vincula à titularidade do imóvel.
Informativo 261 do TJDFT-2013 FORNECIMENTO DA ÁGUA ANTERIOR À AQUISIÇÃO DE IMÓVEL – RESPONSABILIDADE SOBRE O PAGAMENTO No julgamento de apelação interposta em ação anulatória de débitos contra sentença que declarou a inexigibilidade do pagamento de faturas de água anteriores à aquisição do imóvel pelo autor, a Turma, por maioria, negou provimento ao recurso. Segundo a Relatoria, foram cobrados débitos referentes a maio e junho de 2007, ao passo que o autor adquiriu o imóvel somente em 2008, sem que fosse apresentada qualquer prova de que tenha solicitado os serviços. Nesse contexto, o Desembargador asseverou que o contrato de fornecimento de água vincula apenas a concessionária e quem solicitou o abastecimento. Dessa forma, no mesmo sentido do entendimento consolidado no STJ no AgRg no AREsp 23.067/SP, a contraprestação pela oferta de serviço de água não tem natureza jurídica de obrigação propter rem, na medida em que não se vincula à titularidade do imóvel. Quanto ao dano moral decorrente da suspensão do abastecimento de água, o Julgador afirmou tratar-se de dano in re ipsa, assim, incontroversa a indevida suspensão da prestação do serviço, torna-se devida a reparação. Por sua vez, o voto minoritário entendeu que, assim como na hipótese de taxas condominiais, o fornecimento de água é obrigação que se transmite imediatamente aos adquirentes, concomitantemente com a transferência do domínio ou a posse da coisa à qual se referem. Assim, para o Magistrado, o autor deve ser considerado responsável pelo pagamento dos débitos, sendo irrelevante o fato de ter adquirido o imóvel após o faturamento do serviço. Dessa forma, por maioria, o Colegiado negou provimento à apelação, isentando o autor da obrigação de adimplir os débitos e condenou a concessionária ao pagamento dos danos morais. (Vide Informativonº 226 – 6ª Turma Cível) 20090111433198APC, Rel. Des. FERNANDO HABIBE. Voto minoritário – Des. CRUZ MACEDO. Data da Publicação 17/06/2013.
