Última Atualização 25 de janeiro de 2021
A ENFITEUSE é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passe a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma PENSÃO ou foro ao senhorio.
Assim, pela ENFITEUSE o FOREIRO ou enfiteuta tem sobre a coisa alheia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pensão ao senhorio direto.
A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito.
Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse.
Se o senhorio não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100%.
Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa transferência de geração em geração.
Com o intuito de evitar essa cláusula abusiva o novo Código Civil proibiu não só sua cobrança como força a extinção do instituto.
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CONFORME JÁ DECIDIU O STJ – É nulo o contrato firmado entre particulares de compra e venda de imóvel de propriedade da União quando ausentes o prévio recolhimento do laudêmio e a certidão da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), ainda que o pacto tenha sido registrado no Cartório competente.
Antes de o ocupante vender o domínio útil do imóvel situado em terreno de marinha, ele deverá obter autorização da União, por meio da SPU, pagando o laudêmio e cumprindo outras formalidades exigidas.
Somente assim esta alienação será possível de ser feita validamente. STJ. 2ª Turma. REsp 1.590.022-MA, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 9/8/2016 (Info 589).
QUESTÃO ERRADA: Oficial de registro de imóveis, ao realizar alienação de imóvel submetido ao regime de enfiteuse, verificou que o laudêmio não havia sido recolhido. Nessa situação hipotética, o laudêmio: dispensa o pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI).
Não há dispensa do pagamento do ITBI previsto em lei. O laudêmio não substitui o imposto de transmissão.
QUESTÃO CERTA: Oficial de registro de imóveis, ao realizar alienação de imóvel submetido ao regime de enfiteuse, verificou que o laudêmio não havia sido recolhido. Nessa situação hipotética, o laudêmio: oficial de registro de imóveis, ao realizar alienação de imóvel submetido ao regime de enfiteuse, verificou que o laudêmio não havia sido recolhido. Nessa situação hipotética, o laudêmio: é condição para o registro do imóvel, mediante apresentação de certidão de sua quitação.
É exigida a quitação do laudêmio, conforme art. 3, § 2º, I, “a” do Decreto-Lei n. 2.398/1987.
QUESTÃO ERRADA: Oficial de registro de imóveis, ao realizar alienação de imóvel submetido ao regime de enfiteuse, verificou que o laudêmio não havia sido recolhido. Nessa situação hipotética, o laudêmio: pode ser incluído na dívida ativa tributária da União, uma vez que possui natureza tributária.
O laudêmio não possui natureza tributária, porém é igualmente inscrito em dívida ativa (§2º do art. 39 da Lei n. 4.320/1964.
QUESTÃO ERRADA: Oficial de registro de imóveis, ao realizar alienação de imóvel submetido ao regime de enfiteuse, verificou que o laudêmio não havia sido recolhido. Nessa situação hipotética, o laudêmio: não pode integrar a dívida ativa não tributária da União, uma vez que não possui natureza tributária.
O laudêmio não possui natureza tributária, porém é igualmente inscrito em dívida ativa (§2º do art. 39 da Lei n. 4.320/1964.
QUESTÃO ERRADA: Oficial de registro de imóveis, ao realizar alienação de imóvel submetido ao regime de enfiteuse, verificou que o laudêmio não havia sido recolhido. Nessa situação hipotética, o laudêmio: ensejará responsabilidade tributária solidária ao oficial em caso de inadimplemento da obrigação principal.
A responsabilidade solidária ocorre em relação ao não pagamento do laudêmio, e não em relação a obrigação principal (art. 134, VI, do CTN c/c art. 3º, § 2º, I, “a”, do Decreto-Lei n. 2.398/1987).
QUESTÃO ERRADA: Laudêmios são receitas decorrentes da transferência do domínio útil do imóvel da União de um foreiro a outro, considerados os casos de sucessão hereditária.
O foro é o que se paga à União por não se ter o domínio pleno do imóvel. A Taxa de Ocupação refere-se a um direito precário sobre um imóvel e caracterizado pela existência de benfeitorias. O Laudêmio é o valor que se paga à União pela transferência onerosa do domínio útil (isto é, venda) em terrenos aforados ou ocupados.
Assim, como a sucessão hereditária é uma sucessão não onerosa, não há que se falar em laudêmio, nesse caso.
