Última Atualização 9 de janeiro de 2021
QUESTÃO CERTA: Nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel: a responsabilidade do credor fiduciário sobre despesas condominiais do imóvel se dá com a consolidação da sua propriedade.
Tratando-se de despesas condominiais, tem-se há muito sedimentado, tanto na doutrina, como na jurisprudência, que se está diante da denominada obrigação propter rem cuja característica principal a ser destacada é que a obrigação acompanha a coisa (ambulat cum domino), vinculando o respectivo dono, independente da convenção entre as partes ou da prévia ciência do adquirente a respeito das dívidas existentes.
Uma vez operada a transmissão da propriedade, as respectivas dívidas porventura existentes, atreladas ao imóvel, acompanharão o bem, passando a ser devidas pelo novo proprietário.
Neste sentido, nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si
CUIDADO porque como as contribuições condominiais são obrigações propter rem, a tendência é raciocinar de forma diferente. No entanto, houve uma opção expressa da Lei em proteger o credor fiduciário, livrando-os dos débitos anteriores à imissão na posse.
Propter rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la.
