Última Atualização 9 de janeiro de 2021
QUESTÃO ERRADA: Associação de moradores constituída com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns da respectiva área habitacional pode cobrar cotas condominiais do proprietário, ainda que este não seja seu associado, conforme jurisprudência prevalente do STJ.
Só pode cobrar de quem é associado.
A 2ª seção do STJ debateu na tarde desta quarta-feira, 11, se afigura lícita e possível a cobrança compulsória de taxas e contribuições a proprietários não associados, realizadas por associação de moradores de condomínio de fato.
O debate deu-se em dois recursos (REsp 1.280.871 e 1.439.163), e estava sob o rito de repetitivo no colegiado.
O relator, ministro Cueva, negou provimento ao recurso em sessão de dezembro de 2014. Ao apresentar voto-vista, o ministro Marco Buzzi inaugurou a divergência. Inicialmente, consignou S. Exa. que a causa colocava em confronto a liberdade associativa e a vedação ao enriquecimento sem causa por morador que usufrui de serviços. Segundo Buzzi, as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois “há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes”.
“Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma “aceitação tácita” a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.” Sendo assim, o ministro Marco Buzzi propôs a seguinte tese:
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” O voto-vista foi seguido pela maioria do colegiado, excetuando-se o relator Cueva e o ministro Moura Ribeiro.
A ministra Isabel Gallotti ressaltou que a tese de Buzzi “atende fielmente o que nossos inúmeros precedentes dizem, que uma taxa imposta por associação de moradores não pode ser cobrada de quem não é associado”.
Assim, o colegiado deu provimento ao recurso especial para julgar improcedente a ação de cobrança da associação.
