Última Atualização 4 de agosto de 2022
Direito de inerência ao ponto comercial” é o direito dado ao locatário de exigir a renovação compulsória do seu contrato de locação se preenchidos alguns requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/91 perante o locador. São eles:
a) Que o contrato entre o locatário e o locador tenha sido firmado por escrito e por prazo determinado;
b) Que esse contrato não tenha sido firmado por prazo inferior a 5 anos, sendo que admite-se a soma de contratos firmados por escrito e com prazos determinados;
c) Que o empresário venha exercendo de forma regular e ininterrupta a mesma atividade empresarial, nos 3 anos anteriores ao pedido da renovação (poderá ser demonstrado por meio do registro na Junta Comercial);
d) Que o empresário proponha a ação renovatória dentro dos 6 primeiros meses do último de vigência do contrato de locação sob pena de decadência.
O chamado direito de inerência ao ponto é um conceito desenvolvido na obra de Fábio Ulhoa Coelho (Curso de Direito Comercial. Vol. !. São Paulo: Saraiva. 2011. P. 104) para designar a proteção conferida ao empresário para permanecer no local onde se encontra estabelecido no exercício da atividade empresária. Leciona o mencionado autor: “proponho denominar-se direito de inerência ao ponto o interesse, juridicamente protegido, do empresário relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido. Quando o empresário é o proprietário do imóvel em que se estabeleceu, o se direito de inerência ao ponto é assegurado pelo direito de propriedade de que é titular. Quando, entretanto, ele não é o proprietário, mas o locatário do prédio que se situa o estabelecimento, a proteção do seu direito de inerência ao ponto decorre de uma disciplina específica de certos contratos de locação não residencial que assegura, dadas algumas condições, a prorrogação compulsória.”
Banca própria do TJDFT (2011):
QUESTÃO CERTA: Direito de inerência: é o que o locatário empresário tem, no contrato de locação empresarial, de renovação compulsória, atendidas as exigências legais.
CEBRASPE (2011):
QUESTÃO ERRADA: Será garantido o direito de inerência no ponto se o locatário for empresário, e o contrato, superior a cinco anos.
O art. 51, da Lei 8.245/90 (lei de locações) dispõe que o regime jurídico de renovação compulsória do aluguel submete-se a três requisitos, são eles: o locatário deve ser empresário; a locação deve ser contratada pelo prazo mínimo de 5 anos e o locatário deve explorar um único ramo de atividade pelo prazo mínimo de 3 anos.
CETRO (2012):
QUESTÃO CERTA: É correto afirmar que, nos contratos de locação não residencial, o direito de inerência ao ponto comercial: garante aos cessionários (se possível a cessão) da locação a possibilidade de utilização da ação renovatória.
O direito de inerência (direito de o locatário empresarial renovar compulsoriamente o contrato de aluguel) visa proteger o ponto comercial, indispensável para o sucesso do empreendimento. Tal direito, é exercido por meio de ação própria denominada: ação renovatória. Assim, preenchido certos requisitos, o empresário ou sociedade empresária poderá pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação. Vale ressaltar que, no entanto, tal direito não é absoluto, tendo em vista que este vai de encontro com o direito à propriedade do locador. Conforme ensina André Santa Cruz (2009, p. 118) “o direito de inerência do locatário esta previsto em legislação ordinária (Lei nº 8.245/91), e se choca frontalmente com o direito de propriedade do locador, o qual é protegido constitucionalmente (art. 5º, inciso XXII, da CF/88).” Portanto, caso contrário fosse, haveria flagrante inconstitucionalidade no referido dispositivo infraconstitucional.
