Última Atualização 5 de maio de 2025
FGV (2025):
QUESTÃO CERTA: Em setembro de 2006, Ana ajuíza ação de usucapião do imóvel de matrícula XXXX, comprovando que, naquele mês, completara os requisitos para usucapião constitucional. Em outubro de 2015, seu pleito é julgado procedente. Sucede que a sentença é anulada por ausência de citação dos confrontantes, de modo que, em novembro de 2024, nova sentença é proferida, também de procedência, e transita em julgado em janeiro de 2025. Ao apresentar o título a registro, Ana toma ciência de que, em outubro de 2024, o imóvel fora arrematado por João, nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais distribuída contra o proprietário registral. Nesse caso, abstraindo-se as questões processuais envolvidas, o responsável deverá registrar o imóvel: primeiramente em nome de Ana, posteriormente transferindo-se a João.
Solução:
Ana ajuizou ação de usucapião em 2006, e nessa época já havia completado os requisitos da usucapião constitucional (art. 183 da CF ou art. 1.240 do CC). Ou seja, a aquisição da propriedade ocorreu por usucapião naquele momento, com efeito declaratório — o domínio nasceu para Ana desde então, embora somente reconhecido judicialmente mais tarde.
CF: Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
CC: Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A sentença de usucapião declara um direito preexistente, não o constitui. Portanto, a propriedade de Ana retroage ao momento da consolidação dos requisitos legais, e não à data da sentença.
Mesmo que a sentença original tenha sido anulada (por vício processual), o novo julgamento reconheceu o mesmo direito, com base nos mesmos fatos (possessão contínua, com ânimo de dono etc.).
A arrematação realizada por João em outubro de 2024 decorreu de ação movida contra o proprietário registral
Logo, João adquiriu um bem que já não pertencia ao executado (proprietário registral), o que configura a ineficácia da arrematação frente à usucapiente, mesmo sem registro anterior da sentença de usucapião, pois esta tem efeito retroativo.
“O ministro concluiu, então, que o registro na sentença de usucapião não foi mencionado pelas normas constitucionais e legais como requisito para caracterização da prescrição aquisitiva, a qual se funda essencialmente na posse ad usucapionem. Moura Ribeiro salientou que o Código Civil, ao afirmar que a sentença de usucapião servirá como título para registro no cartório de registro de imóvel, não condiciona nem a aquisição da propriedade, nem o ajuizamento da ação, nem a prolação de sentença de usucapião ao registro da mesma sentença no cartório. “A prescrição aquisitiva é forma originária de aquisição da propriedade e a sentença judicial que a reconhece tem natureza meramente declaratória.” “
Fonte: Migalhas .
O registro deve ser feito em nome de Ana, pois ela é a legítima proprietária desde 2006, por usucapião, e a arrematação feita por João não tem eficácia contra ela. Posteriormente, caso haja vontade negocial entre as partes, poderia ocorrer transferência a João, mas não automaticamente por força da arrematação.
Portanto, a assertiva está correta: “O responsável deverá registrar o imóvel: primeiramente em nome de Ana, posteriormente transferindo-se a João.”
