Última Atualização 22 de setembro de 2025
A usucapião é uma forma de alguém se tornar dono de um imóvel por tê-lo usado como se fosse seu por um certo tempo, sem ser incomodado por ninguém. Quando a pessoa cumpre todos os requisitos exigidos por lei — como morar no local por cinco anos, de forma contínua e sem oposição —, ela adquire o direito de propriedade, mesmo que isso ainda não tenha sido reconhecido por um juiz.
Esse direito nasce no momento em que o tempo e as condições da posse são completados, e não apenas quando sai a decisão judicial. A sentença apenas confirma um direito que já existia. Por isso, mesmo que outra pessoa compre o imóvel em um leilão judicial depois que a usucapião já estava completa, essa compra pode não valer, pois o imóvel já pertencia à pessoa que o usucapiu. A seguir, você verá um exemplo prático que mostra exatamente esse tipo de situação.
CF: Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
CC: Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
FGV (2025):
QUESTÃO CERTA: Em setembro de 2006, Ana ajuíza ação de usucapião do imóvel de matrícula XXXX, comprovando que, naquele mês, completara os requisitos para usucapião constitucional. Em outubro de 2015, seu pleito é julgado procedente. Sucede que a sentença é anulada por ausência de citação dos confrontantes, de modo que, em novembro de 2024, nova sentença é proferida, também de procedência, e transita em julgado em janeiro de 2025. Ao apresentar o título a registro, Ana toma ciência de que, em outubro de 2024, o imóvel fora arrematado por João, nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais distribuída contra o proprietário registral. Nesse caso, abstraindo-se as questões processuais envolvidas, o responsável deverá registrar o imóvel: primeiramente em nome de Ana, posteriormente transferindo-se a João.
Solução:
Mesmo que Ana tenha adquirido o direito à propriedade pela usucapião antes da ação de cobrança, a dívida condominial acompanha o imóvel. O leilão do bem (que resultou na arrematação por João) teria como objetivo quitar essa dívida, deixada por outrem, perante todos os condôminos.
O fato de Ana não ter sido citada na ação para pagar essas dívidas não impede a aquisição da propriedade de quem arrematou o bem imóvel, conforme o entendimento do STJ ao julgar o REsp 1.829.663/SP. Vale lembrar que as dívidas condominiais são propter rem. Na decisão em questão o STJ decidiu que mesmo que o condomínio entre na Justiça somente contra o inquilino (quem aluga o apartamento), se ele não pagar as taxas, o proprietário do imóvel também pode ser responsabilizado. Isso acontece porque a dívida de condomínio está ligada ao imóvel, não à pessoa que mora nele. Ou seja, o imóvel serve como garantia do pagamento, garantindo que o condomínio receba o dinheiro necessário para manter o prédio. A tese jurídica foi a seguinte: “o proprietário de imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado em ação de cobrança ajuizada em face de locatário, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.”
Em 2006, Ana entrou com um processo pedindo para ser reconhecida como dona de um imóvel com base na usucapião — que é quando uma pessoa passa a ter direito à propriedade por morar no imóvel como se fosse seu, de forma pacífica, contínua e sem ser incomodada por ninguém, durante um tempo exigido por lei. Naquele momento, Ana já cumpria todos os requisitos legais. Ou seja, já tinha direito à propriedade, mas, como esse direito não é automático, precisou ir à Justiça para ter esse reconhecimento formal.
A primeira sentença, que declarou o direito de Ana, saiu em 2015. No entanto, ela foi anulada por um erro no processo (os vizinhos, chamados “confrontantes”, não foram citados). O processo seguiu e, somente em 2024, uma nova sentença foi proferida, mais uma vez reconhecendo que Ana tinha direito ao imóvel. Essa nova decisão se tornou definitiva em janeiro de 2025.
Porém, nesse intervalo, em outubro de 2024, o imóvel foi vendido em um leilão judicial para João, por causa de uma dívida de condomínio do antigo proprietário — aquele cujo nome ainda aparecia no cartório (o chamado proprietário registral). João adquiriu o bem por arrematação judicial, uma forma de aquisição que, assim como a usucapião, é considerada originária — ou seja, ele não herdaria os direitos do dono anterior, mas adquiria o bem como se fosse a primeira transferência válida.
Contudo, há um ponto essencial: a sentença de usucapião tem efeito retroativo. Ela apenas declara um direito que Ana já tinha desde 2006, quando completou os requisitos legais. Ou seja, a propriedade de Ana nasceu em 2006, e o que aconteceu depois (como a arrematação feita por João) não tem validade contra ela, já que o imóvel já não pertencia mais, de fato, ao antigo dono quando foi levado a leilão.
Assim, a solução correta é:
- O imóvel deve ser registrado primeiro em nome de Ana, pois ela é a verdadeira proprietária desde 2006, por força da usucapião.
- Depois, se houver vontade entre as partes, o imóvel poderá ser transferido para João, mas não automaticamente por causa do leilão judicial.
A questão foi construída para avaliar o raciocínio jurídico do candidato sobre essas duas formas diferentes de aquisição da propriedade:
- Usucapião, que depende da posse prolongada e pacífica;
- Arrematação judicial, que ocorre por meio de leilão em razão de dívidas.
Ambas são formas originárias de aquisição, mas a usucapião de Ana veio antes e tem prevalência, pois sua sentença, embora recente, se refere a um direito que já existia desde 2006. Além disso, a questão deixou claro que questões processuais e burocráticas deveriam ser ignoradas — como a ordem do protocolo no cartório — e o foco deveria ser quem realmente tinha o direito de propriedade com base nos fatos e no direito material. O próprio enunciado mencionou que Ana só descobriu a arrematação ao tentar registrar a sentença em janeiro de 2025, reforçando que o imóvel já deveria estar em seu nome nesse momento. Por isso, o raciocínio esperado é: Ana primeiro, João depois.
