Locação sob encomenda, também chamada de locação sob medida ou built to suit consiste em um negócio jurídico por meio do qual um investidor aceita adquirir um bem e nele fazer uma construção ou uma reforma substancial de acordo com as necessidades e especificações do futuro locatário, alugando o imóvel para o locatário que encomendou o bem, geralmente por um longo prazo, recebendo como contraprestação alugueis que remuneram não apenas o uso do bem, mas também os investimentos que foram feitos.
É uma espécie de locação na qual o bem locado foi construído ou reformado pelo futuro locador de acordo com as exigências e parâmetros feitos pelo futuro locatário.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: é nula a estipulação de cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
O art. 54-A, § 1º, da Lei 8.245/91, diz: § 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Isso reforça ainda mais a ideia de prevalência da autonomia da vontade nos contratos “built to suit”, que é mencionada pela parte final do art. 54-A.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: o contrato deverá ser firmado por escrito e com prazo determinado, não podendo ser inferior a 5 (cinco) anos.
A própria natureza do contrato “built to suit” exige que ele seja por escrito, já que constituído por uma série de outros contratos. Quanto ao prazo, o art. 54-A diz que ele deve ser por prazo determinado, mas não estabelece prazo mínimo.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: a vigência da locação, em caso de alienação do imóvel pelo locador, independe de cláusula de vigência e averbação do instrumento contratual na matrícula do imóvel.
O art. 8º da Lei de Locações afirma o seguinte: Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
O contrato “built to suit” é por prazo determinado, como diz o art. 54-A, “caput”, e pela parte final do art. 8º, a vigência da locação dependerá, portanto, de cláusula de vigência averbada na matrícula do imóvel, para se ter afastado o direito do adquirente de denunciar tal contrato.
VUNESP (2016):
QUESTÃO CERTA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: a cláusula penal estabelecida por denúncia antecipada do locatário poderá alcançar a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
É o que traz o art. 54-A, § 2º, da Lei de Locações: § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
ENUNCIADO 67 DA 2ª JORNADA DE DIREITO Comercial: na locação built to suilt é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente a totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416 parágrafo único, cc.
VUNESP (2016):
QUESTÃO ERRADA: Nos contratos de locação não residencial em que há “construção sob medida”, amplamente conhecidos pela expressão inglesa built-to-suit ou build-to-suit, é correto afirmar que: é vedada a estipulação de mais de uma modalidade de garantia em benefício do locador.
Tal vedação é trazida pelo art. 37, parágrafo único, da Lei de Locações, mas para os contratos de locação comum. No contrato “built to suit”, o art. 54-A diz que prevalecem as condições pactuadas pelas partes no contrato, o que se conclui que não há vedação à estipulação de mais de uma garantia.
