Última Atualização 1 de janeiro de 2025
Adjudicação compulsória: destina-se a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel. Quando o vendedor e o comprador de um imóvel celebram um contrato de promessa de compra e venda, para pagamento do preço em prestações, ambas as partes se comprometem, após quitado o preço, a promover a lavratura da escritura definitiva. Se qualquer das partes, seja o promitente vendedor, seja o promissário comprador, por razões diversas, não concluir o negócio jurídico com a lavratura da escritura definitiva, a parte interessada pode ajuizar a ação de adjudicação compulsória com a finalidade de, mediante sentença, obter a carta de adjudicação, que será levada, então, para o competente registro no cartório de imóveis, independente da celebração da escritura.
Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Ação reivindicatória: consiste no direito do proprietário de discutir o direito real consistente na propriedade da coisa. Se existem dois títulos de propriedade, o autor reivindica ser reconhecido como proprietário pelo título registrado mais antigo (no caso de propriedade de bens imóveis), conforme art. 1.228, do Código Civil. Em outras palavras, a ação reivindicatória serve ao proprietário não possuidor para reaver a posse da coisa frente ao possuidor não proprietário. Sendo assim, em seu bojo, são discutidas questões relacionadas ao dominus do bem (propriedade), e não ao animus (posse). E é exatamente nesse quesito que se distingue das ações possessórias.
CEBRASPE (2019):
QUESTÃO CERTA: Matheus e Isaac — o primeiro residente e domiciliado em São Paulo – SP, e o segundo em Recife – PE — resolveram adquirir, em condomínio, imóvel localizado na praia de Jurerê, em Florianópolis – SC, pertencente a Tarcísio, residente e domiciliado em Recife – PE. Após a celebração da promessa de compra e venda com caráter irrevogável e irretratável e depois do pagamento do preço ajustado, Tarcísio se recusou a lavrar a escritura pública definitiva do imóvel, sob a alegação de que o preço deveria ser reajustado, em razão da recente instalação de dois famosos beach clubs na região. Inconformados, Matheus e Isaac resolveram buscar tutela judicial, a fim de obrigar Tarcísio a cumprir o negócio jurídico. Nessa situação hipotética, é correto afirmar, à luz das regras do Código de Processo Civil (CPC) e da jurisprudência majoritária do STJ, que o mecanismo jurídico adequado para a tutela pretendida é: a ação de adjudicação compulsória, que independerá de prévio registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis competente e deverá ser ajuizada necessariamente em Florianópolis – SC.
A ação de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ostenta natureza pessoal à tem por objeto o cumprimento de uma obrigação de fazer, e por este motivo, não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda junto ao CRI (Súm. 239 STJ). Contudo, a doutrina e a jurisprudência têm considerado competente para o julgamento das ações de adjudicação compulsória o forum rei sitae, sob o fundamento de tratar-se de uma ação real imobiliária (REsp 773.942/SP, p. 19.8.2008).
Súmula 239/ STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Art. 47. Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.
Dos Direitos Reais
CAPÍTULO ÚNICO
Disposições Gerais
Art. 1.225. São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
IX – a hipoteca;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII – a concessão de direito real de uso; e
XIII – a laje.
